Koronawirus wyhamował rynek nieruchomości – mieszkania już tak nie drożeją

Ofertowe ceny sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym idą w górę, nie ma już jednak śladu po dwucyfrowych wzrostach, z którymi mieliśmy do czynienia jeszcze nie tak dawno temu – analiza Domiporta.pl

Ofertowe ceny sprzedaży mieszkań miesiąc do miesiąca wzrosły najbardziej  w Warszawie –
o 0,8 proc., spadki odnotowaliśmy natomiast w Gdyni, gdzie są one o 1,3 proc. niższe niż miesiąc temu. Na pozostałych rynkach mamy do czynienia ze stosunkowo niewielkimi ruchami cen.

Bardziej interesująco jest, gdy porównamy aktualne dane z tymi z połowy marca 2020, czyli momentem ogłoszenia pandemii. Jak się okazuje ceny najbardziej wzrosły w Łodzi
i Krakowie, odpowiednio o 6,9 i 4,7 proc.. Na pozostałych analizowanych rynkach:
w Warszawie i Wrocławiu ceny wzrosły o 4,2 proc. w Poznaniu o 3,1 proc, z najmniejszymi wzrostami mamy do czynienia na Pomorzu, gdzie ceny rok do roku zmieniły się
o symboliczne: 0,8 proc. w Gdańsku i 0,7 proc. w Gdyni.

Jeszcze ciekawiej robi się, gdy do zestawienia dołączymy dane z 2019 i 2018 roku. Widać wyraźnie jak rozgrzany był wtedy rynek nieruchomości. Dane Domiporta.pl pokazują, że między marcem 2019 a marcem 2020 w Krakowie i Gdańsku ofertowe ceny mieszkań na rynku wtórnym wzrosły o ponad 20 proc. w innych miastach mieszkania również drożały w dwucyfrowym tempie. Obecnie nie ma już mowy o takich wzrostach cen.

Pandemiczny rok 2020 wyraźnie spłaszczył krzywą wzrostu cen. Warto jednak pamiętać, że po dynamicznych wzrostach w latach poprzednich mieliśmy do czynienia z tzw. wysoką bazą, a mimo spadku dynamiki ceny nominalne i tak są wyższe, a w niektórych miastach wyraźnie wyższe niż ma początku 2020.

Ceny transakcyjne – pierwsze spadki od 2017 r.

Dla pełniejszego obrazu sytuacji na ceny ofertowe warto nałożyć ceny transakcyjne. Zgodnie z najnowszymi danymi NBP w czwartym kwartale po raz pierwszy od 2017 roku spadły ceny mieszkań na rynku wtórnym – liczone kwartał do kwartału. Rok do roku
w cenach transakcyjnych widzimy jeszcze solidne wzrosty. Warto jednak odnotować, że wzrosty cen transakcyjnych liczone rok do roku w czwartym kwartale 2020 były wyraźnie wyższe niż wzrosty cen ofertowych między marcem 2020 a marcem 2021 opisane wyżej, co może sygnalizować spadek dynamiki rynku.

Na prawie wszystkich analizowanych rynkach wzrosły także różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Kiedy różnica rośnie, oznacza to, że sprzedający są skłonni do większych ustępstw podczas negocjacji. Innym powodem wzrostu różnicy cen może być niedostosowanie podaży do popytu – na rynek trafiają drogie mieszkania, a kupujący są aktualnie zainteresowani tańszymi lokalami i to właśnie one częściej znajdują nabywców.

Różnica nie oznacza więc, że każde mieszkanie można kupić taniej o wskazaną lub zbliżoną wartość. Dane pokazują, że w niepewnych czasach kupujący ostrożniej podchodzą do inwestycji i szukają tańszych lokali, sprzedający nie są natomiast skłonni do obniżania cen ofertowych.

Stabilizacja, wzrosty czy spadki cen na rynku nieruchomości?

Powyższe dane pokazują, że szeroki rynek wkracza w etap stabilizacji. W poszczególnych segmentach (lokalizacja, metraż, standard, rodzaj nieruchomości) ceny mogą jednak zachowywać się odmiennie w zależności od gry popytu i podaży.

Za wzrostem zainteresowania rynkiem nieruchomości przemawiają obniżenie wymaganego poziomu wkładu własnego przez banki i ciągle niezła sytuacja na rynku pracy. Warto również pamiętać, że popyt w wielu sektorach pozostaje silny. Część konsumentów nie odczuła pogorszenia koniunktury i jest skłonna do zakupów na rynku nieruchomości także
ze względu na niskie stopy procentowe, a w związku z tym tani kredyt i niską atrakcyjność lokat oraz brak bezpiecznej alternatywy inwestycyjnej.

Ciągle nieopanowana sytuacja epidemiczna ma z kolei negatywne przełożenie sytuację
w wielu branżach, nastroje społeczne oraz mniejszą mobilność a co za tym idzie niższe zainteresowanie mieszkaniami oraz spadek rentowności inwestycji w mieszkania
na wynajem. Na horyzoncie widać również zjawiska negatywne takie jak np. wygasanie rządowych programów osłonowych dla przedsiębiorstw, które może przynieść wzrost bezrobocia oraz poziomu niepewności wśród zatrudnionych.